Der Rat der Stadt Arnsberg hat in seiner Sitzung am 14. Februar 2023 – wie von der SPD-Fraktion im Rat schon seit langem gefordert – einen qualifizierten Mietspiegel für Arnsberg beschlossen. Dieser beinhaltet eine Übersicht über die in Arnsberg zum 1.5.2022 gezahlten Mieten. Mietspiegel bedeuten bei bestimmten Mietverhältnissen im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand die Möglichkeit, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Einen Mietspiegel gibt es natürlich schon lange. Bisher galt ein Mietspiegel für den Hochsauerlandkreis, den Märkischen Kreis und die Stadt Schwerte auf der Grundlage von Daten aus den 1970er Jahren. Neu ist, dass nun ein speziell für Arnsberg erarbeiteter qualifizierter Mietspiegel vorliegt. Aber was bedeutet das für mich als Mieter oder als Vermieter? Die Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel und die damit zu zahlende Miete pro qm erfolgt nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einer Wohnung. Ziel ist, dass für gleichwertige Wohnungen eine ähnliche Miete gezahlt werden soll. Mieter können sich vor der Unterzeichnung eines Mietvertrages informieren, ob der Preis der Durchschnittsmiete entspricht. Bei einem Rechtsstreit können sich Mieter und Vermieter jetzt auf den Mietspiegel berufen, dies war bisher so nicht der Fall.
Wie kann mir ein Mietspiegel helfen?
In der Regel enthält ein Mietspiegel verschiedene Kategorien mit unterschiedlichen Ausprägungen, mit deren Hilfe die Eigenschaften einer Wohnung beschrieben werden und die bei der Abschätzung des üblichen Mietpreises herangezogen werden können. Ausgehend von einem konkreten Wohnungsangebot lässt sich dann bestimmen, ob der verlangte Mietzins ortsüblich und damit angemessen ist oder nicht. Solche Kategorien und mögliche Ausprägungen sind beispielsweise der Stadtbezirk, in dem sich die Wohnung befindet; die Lage des Hauses (Verkehrslärm, OPNV-Anbindung, öffentliche Infrastruktur, Bebauungsdichte, Umgebungsvegetation usw.), das Baujahr des Hauses; Qualität der Wohnungsausstattung (Zentralheizung, Parkettboden, schalldämmende Fenster usw.); Zustand im Hinblick auf sparsamen Energieverbrauch (Wärmeschutzverglasung, Wärmedämmung etc.).
- Der Anbieter einer Wohnung kann den Mietspiegel dazu nutzen, um den ungefähren Mietzins abzuschätzen, zu dem er die Wohnung vermutlich vermieten kann.
- Der Mieter kann, ausgehend von dem konkreten Wohnungsangebot, vergleichen, ob der verlangte Mietzins ortsüblich und angemessen für diese Wohnung ist.
Bei Streitigkeiten über ein Mieterhöhungsverlangen können beide Parteien den Mietspiegel dazu heranziehen, um die Richtigkeit der eigenen Position zu beweisen. Die im Mietspiegel enthaltenen Angaben gelten dabei auch im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung als Beweismittel.
Bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels muss der Vermieter im Mieterhöhungsschreiben zusätzlich die maßgebenden Werte des qualifizierten Mietspiegels angeben. Ohne diese Angaben ist das Mieterhöhungsschreiben formal unwirksam.
Ob die Miete im Einzelfall auf Basis des neuen Mietspiegels angehoben werden kann oder nicht, lässt sich pauschal nicht sagen. Als im Kreis Olpe ein erster qualifizierter Mietspiegel erstellt wurde, hatten sich die Vermieter dadurch eine deutliche Steigerungsmöglichkeit erhofft. Dies war dann aber so nicht der Fall. Grundsätzlich gilt, wenn Sie Zweifel haben, ist es sinnvoll Mitglied im Mieterbund zu werden und sich kompetent beraten zu lassen.
Was ist ein qualifizierter Mietspiegel?
Die „wissenschaftlichen Standards“ zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels werden in der Mietspiegelverordnung klar definiert. Sie müssen auf der Grundlage einer direkten Datenerhebung durch Befragung von Vermietern und Mietern oder von beiden Gruppen erstellt werden. Die Angaben zur Grundgesamtheit der mietrelevanten Wohnungen, zur Größe einzelner Erhebungseinheiten oder Stichprobengrößen sowie das mathematische Verfahren zur Ermittlung der Kaltmieten in Grundzügen sind in einer gesonderten Dokumentation anzuzeigen und zu erläutern. Es ist auch darzulegen, welche Auswirkungen die Größe sowie die Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung, einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit auf die Höhe der Miete pro Quadratmeter hat. Zur Ermittlung von Wohnlagen soll untersucht werden, inwiefern sich durch Beschreibungen mittels vor Ort feststellbarer Faktoren wie insbesondere Bebauungs- und Verkehrsdichte, Zentralität, Infrastruktur, Begrünung oder vergleichbarer Kriterien Wohnlagen einteilen lassen. Weist ein qualifizierter Mietspiegel unterschiedliche Wohnlagen aus, so sind diese exakt anzugeben. In unserer Stadt gibt es normale Wohnlagen, gute und sehr gute Wohnlagen (diese jedoch nur in Alt-Arnsberg, Hüsten und Neheim).
Wer hat an der Erarbeitung des Mietspiegels mitgewirkt und was sind wesentliche Ergebnisse?
An der Erarbeitung des Arnsberger Mietspiegels unter der Federführung der Analyse + Konzepte immo consult haben die Stadt, der Gutachterausschuss der Stadt, der Mieterverein, Haus und Grund Arnsberg, Neheim-Hüsten und Oeventrop, die Arnsberger Wohnungsbaugenossenschaft, ein weiteres Wohnungsbauunternehmen, die Sparkasse Arnsberg-Sundern, die Volksbank Sauerland und Immobilienmakler mitgewirkt. Der erarbeitete Mietspiegel bezieht sich auf Wohnungen zwischen 30 und 150 qm. Die ermittelte Netto-Kaltmiete beläuft sich zwischen 5,13 und 5,36 Euro.
Was wird bei der Höhe des Mietzinses im Mietspiegel berücksichtigt?
Bei Häusern mit Fertigstellung von 1949 bis 1989 werden Abschläge von 3% vorgesehen. Für die Häuser mit den Baujahren 1990 bis 1995, 1996 bis 2015 und 2016 und später gibt es Zuschläge von 12%, 19% oder 50%. Für Häuser vor 1949 gibt es weder Zu- noch Abschlag. Die gute Lage wird mit einem Zuschlag von 5% und die sehr gute Lage mit einem Zuschlag von 18% berechnet. Modernisierungsmaßnahmen wie Außenwanddämmung, Fenster, Dachdämmung, Austausch Wärmeerzeuger, Modernisierung Sanitärbereich und Modernisierung Elektroleitungen werden mit einem Zuschlag von je 2% bedacht. Bei einem hochwertigen Bad gibt es einen Zuschlag von 15%, wenn mindestens drei der folgenden fünf Merkmale erfüllt sind. Dusche (baulich getrennt von Badewanne), zweites Waschbecken, Handtuchtrockner, Regendusche, bodengleiche Dusche. Bei einer Wohnung mit Terrasse oder Dachterrasse wird ein Zuschlag von 3% vergeben. Wenn die Wohnung über eine Einbauküche mit Schränken und mind. Spüle, Herd und Kühlschrank verfügt, beträgt der Zuschlag 6%. Wenn in der Wohnung Leitungen sichtbar über Putz verlegt sind, führt dies zu einem Abschlag von 4%. Wenn die Wohnung nicht über eine Zentral- oder Etagenheizung verfügt (z.B. Elektro-/Nachtspeicheröfen oder Einzelöfen oder keine Heizung) führt dies zu einem Abschlag von 10%. Ein Durchgangszimmer führt zu einem Abschlag von 6%.
Wo kann ich den Mietspiegel einsehen?
Der Mietspiegel kann auf der Webseite der Stadt Arnsberg eingesehen werden. Einen Online-Rechner für Wohnungen auf der Grundlage des Mietspiegels in unserer Stadt findet sich unter https://omsp.analyse-konzepte.de/Arnsberg/ oder auch auf der Webseite der Stadt Arnsberg.
